Pablo González Travieso, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), considera que es tiempo de adecuar las leyes venezolanas que rigen el sector inmobiliario, como la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011), la Ley contra la Estafa Inmobiliaria (2012), sobre la cual plantea su derogación, y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (2007).
En el gremio se observa con agrado un acercamiento por parte del sector público y la realización de consultas en temas vitales. Esta apertura, indica, permite analizar sus propuestas. Ante la situación actual, estiman que se hace necesario promover la revisión del marco jurídico relacionado con todo el tema inmobiliario.
Revisión urgente
La CIV ha sostenido un trabajo continuo por al menos cuatro o cinco años, reuniéndose con el Ministerio de Vivienda y Hábitat para elevar propuestas, especialmente en la ley de arrendamientos, que fue entregada en 2023. Recientemente, el Ministerio ha mostrado la intención de invitarles a revisar el marco jurídico sobre esta ley.
La Ley de Arrendamientos es crucial porque su desequilibrio actual afecta la economía venezolana. “El desbalance entre los derechos del propietario y del arrendador genera desconfianza en el tenedor de la propiedad privada, dificultando la recuperación del inmueble si el inquilino incumple el contrato”, explica.
El resultado de esta desconfianza es un inventario significativo de inmuebles cerrados en todo el país que, de estar disponibles, podrían contribuir a reducir la presión sobre la necesidad de vivienda en el mercado venezolano. Este es uno de los puntos centrales que la Cámara propone revisar.
Indica González que además de la Ley de Arrendamiento, la aplicación de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria ha desestimulado la producción de vivienda residencial. “El promotor inmobiliario opera en un negocio complejo y altamente riesgoso, con actividades interrelacionadas y mediciones de tiempo desafiantes en una economía con alta inflación y escasez de materiales de construcción”, detalla.
-¿Cuáles son las modificaciones en los articulados que pudiesen cambiarse o actualizarse para mejorar esta disponibilidad de viviendas para alquiler?
– Una cosa es el marco jurídico y otra es la realidad económica del país. Producir vivienda con una inflación de tres dígitos y escasez de financiamiento a corto plazo para el promotor o a largo plazo para el comprador es absolutamente imposible. La brecha cambiaria también incide, ya que la capacidad de pago del venezolano no está indexada a la realidad económica. La ley contra la estafa inmobiliaria no debería penalizar la falta de producción de vivienda o la entrega con un leve retraso debido a factores económicos incontrolables.
Agrega que el tema de penalizar la producción de viviendas o la falta de producción de vivienda es uno de los nudos. Indica que los lapsos de entrega de 24 meses, que pueden excederse por condiciones no directas de la gestión de construcción, exponen a los promotores y “desestimula la producción de vivienda residencial», argumentó González Travieso.
Esta situación ha llevado a que los promotores se enfoquen en desarrollar otros tipos de inmuebles, como oficinas, dejando la vivienda residencial rezagada. “El país necesita una estabilidad macroeconómica que retorne a condiciones previas donde existían mecanismos de ahorro a largo plazo, como las cédulas hipotecarias, sin la afectación de la inflación”.
En la Cámara se propone «derogar inclusive la Ley de Estafa Inmobiliaria que tiene el tema de la penalización de la actividad, dejar que los promotores puedan entrar, entonces tratar de ver qué podemos construir como respuesta en el inmediato plazo», indica González Travieso.
Agrega que “las alternativas en el corto plazo pasan por buscar créditos no tradicionales, posiblemente a través del mercado de capitales”.
Equilibrio necesario
La CIV está convencida de que la actualización del marco jurídico puede generar empleo y reactivar la industria de la construcción de viviendas. La
revisión de la Ley del Deudor Hipotecario se centra incluso en permitir “la contratación de hipotecas en moneda dura”, detalla González Travieso.
“El objetivo es crear condiciones internas que permitan resolver la problemática de la producción de vivienda inmediata para alquiler, un nicho importante, especialmente para la gente joven que prefiere alquilar”, dice González Travieso y resalta que Venezuela está en las puertas de recibir recursos de la inversión petrolera, y “el inventario inmobiliario no se ha renovado en 15 años”.
Derechos balanceados
«¿Qué es más costoso? El mantenimiento de un activo cerrado o la desocupación de un apartamento que tampoco te produce renta. Sobre todo cuando tienes en riesgo la propiedad del mismo», plantea el presidente de la CIV, agregando que el foco debe ser “evitar que el derecho de propiedad privada sea afectado por querer garantizar el derecho a la vivienda a una persona que no honra el compromiso contractual”.
-En los últimos años se habla de una gran cantidad de unidades habitacionales desocupadas, ¿qué aspectos hacen que esto siga ocurriendo?-La preocupación radica en los desequilibrios actuales que protegen a una minoría de inquilinos en detrimento de la masa de propietarios y de ciudadanos que no pueden acceder a una vivienda. Hay casos donde se pagan cifras irrisorias por alquileres de clase media.
En simples palabras, los apartamentos están, pero no se alquilan, por condiciones poco seguras y claras. A esto se suma que un apartamento cerrado se deteriora. En este caso se produce una dinámica muy dañina para el mercado: el inmueble (activo) no alquilado se termina convirtiendo en pasivo, por el tema de condominio, filtraciones, daños por falta de uso, etc.
La CIV hace un llamado a la reflexión sobre la situación que deriva de los actuales marcos legales y que sencillamente “están protegiendo a una cantidad de personas, que son una minoría de los venezolanos, y que en este momento ocupan un inmueble en unas condiciones absolutamente fuera de realidad de mercado. Esa minoría está afectando a una masa importante que no puede alquilar una vivienda”, detalla González Travieso.
Postura conciliadora
El gremio reitera que la intención no es generar un problema social, sino buscar el equilibrio y el respeto a los derechos. «Vamos a entender, vamos a crear las políticas para estas personas que no tienen vivienda, pero vamos a respetar los derechos de propiedad de aquellas personas que han pasado toda su vida trabajando, ahorrando, se compraron un inmueble y hoy no lo tienen porque sencillamente las condiciones legales no lo favorecen. Esto es importante decirlo. Hay que encontrar la manera de lograr el equilibrio», enfatizó González Travieso.
Reflexiona con un caso sencillo: “Si mañana llegan 100 técnicos americanos al complejo criogénico de Jose, para actualizar o empezar a trabajar en las cinco torres de producción, ¿Cuántas unidades de vivienda de primer nivel existen en este momento en Lechería para alquilar? Pues muy pocas».
Futuro con la mirada puesta en la realidad
El trabajo de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) ha sido validado a nivel nacional, manteniendo contacto con sus 19 cámaras regionales. La necesidad de prepararse para una posible inversión extranjera en la industria petrolera y el regreso de miles de venezolanos por el cambio en las condiciones económicas del país hace urgente tener unidades de vivienda disponibles.
La cámara está lista para elevar sus propuestas de manera inmediata, esperando ser convocados por el Poder Legislativo, y Pablo González Travieso, su presidente, destaca que “es importante entender que estamos hablando de leyes y estas deben ser una guía y una garantía para la inversión, no un obstáculo”.
En cuanto a plataformas digitales como Airbnb, el gremio señala que la falta de regulación genera desconfianza, ya que «no existe una regulación que garantice que la persona que se mete tres días en el Airbnb no se quede por cuatro años». La Cámara cuenta con una propuesta legislativa para este segmento de rentas cortas, reconociendo que es un nicho importante que debe ser manejado con prudencia.
En materia de formación profesional, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela cuenta con un programa de cuarto nivel en alianza con la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), único entre los gremios en Venezuela.
Fuente: El Universal
